Как развивался рынок ипотечного кредитования в уходящем году

2004 год подходит к концу. Все подводят итоги работы за год, рапортуя о всевозможных достижениях. Мы решили проанализировать рынок ипотечного кредитования, с точки зрения его развития в 2004 году. Мотивация проста: именно с этого года ипотеку принято считать состоявшейся и реально работающей.

Принятые Госдумой РФ законы, связанные с ипотекой, будто бы заработали, банкиры наперебой предлагают нам выгодные и не очень ипотечные варианты. Кто решится взять ипотечный кредит сейчас, когда стоимость 1 квадратного метра жилого пространства зашкалила? Только самый смелый. О смельчаках и о развитии рынка ипотечного кредитования - наш обзор.

С нашей точки зрения, на рынке ипотечного кредитования в 2004 году произошло несколько заметных событий. Но - обо всем по порядку.

2004 год начался с того, что полку чиновников, ратующих за развитие ипотеки России прибыло. Специалисты Центробанка решили осчастливить ипотеку. Когда речь зашла о специальных инструкциях, регламентирующих порядок выпуска ипотечных облигаций, стало ясно, что никто спокойно ни жить, ни работать не сможет. Суть новации ЦБ такова: ипотечные облигации дают возможность привлекать к реализации ипотечных программ свободные средства населения. Год прошел, банки так и не занялись выпуском собственных ипотечных облигаций, но шуму было много.

В уходящем году на рынке появились новые игроки и, соответственно, новые правила игры. Легче никому не стало. Процентные ставки велики. Условия получения ипотечных кредитов, при всей видимой либеральности, сложны. Стоимость 33 квадратных метров росла стремительно, а квартирный вопрос портил москвичей все больше и больше.

В марте на ипотечный рынок вышел новый и весьма амбициозный игрок. "Городской Ипотечный Банк" объявил о начале своей деятельности на ипотечном рынке. Банк создан в партнерстве с двумя крупными участниками финансового рынка - инвестиционной компанией "Тройка Диалог" и страховой компанией "Росгосстрах". Предправления банка Николай Шитов торжественно объявил о том, что "проект обречен быть амбициозным". Кроме того, напомнил присутствовавшим журналистам о том, что ипотечное кредитование "открывает новое качество жизни для среднего класса".

Средний класс тем временем не спал, а метался в поисках лучшей квартирной доли. Банк "Возрождение" сделал то, о чем мы могли только мечтать. Банк предложил схему накопления первоначального взноса в рамках программы ипотечного кредитования. Подобную услугу расточительным и бесквартирным клиентам не предоставлял раньше никто. Банк "Возрождение" стал пионером.

В самом деле, нередко препятствием при получении ипотечного кредита, особенно для молодых семей, становится первоначальный взнос, величина которого колеблется, от 10 до 30 процентов от стоимости будущего жилья. Молодость расточительна, а потому - период накопления первоначального взноса растягивается на годы.

Банк "Возрождение" ввел вклад "Жилищный проект", срочный вклад с возможностью дополнительного вложения на срок 12 месяцев с автоматической пролонгацией и капитализацией процентов. Накопив определенную сумму, достаточную для внесения первоначального взноса за квартиру, можно брать кредит в том же банке. Просто и удобно.

Одновременно с этим событием произошло то, чего никак не ожидали. Страховщики опомнились. Деятели страхового рынка озаботились разработкой системы страхования ответственности заемщика за невозврат ипотечного кредита - самого "длинного" и самого дорогостоящего для всех сторон, участвующих в сделке.

Подобный вид страхования уже появлялся на рынке, но восемь лет назад был отменен в связи несовершенством законодательства.

Осенью 2004 года ипотечная ставка поплыла. По мере снижения инфляции ставка будет снижаться, пообещали банкиры. Если инфляция в стране начнет расти, то и ставка по ипотечным кредитам будет повышаться. Такова идея "плавающей" ставки, которая, как уверяли, в частности, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), будет ниже, чем фиксированная.

Сами понимаете, если правительственные умы просчитаются - с нефтью, долларами, стабилизационным фондом и прочими гарантами стабильности - заемщики поиграют. Однозначно! Инфляция снова начнет расти, а процентная ставка по ипотечному кредиту - повышаться.

В общем, риски лежат на плечах заемщиков мертвым грузом, кто бы что ни говорил. Думается, именно с таким итогом ипотека и завершила год.

Банкиры тут ни при чем. У них бизнес. Летний кризис показал, что отечественная банковская система еще очень зыбкая. Станьте у входа в любое отделения любого банка и бубните себе под нос про то, что "этому банк скоро конец, этому банку скоро конец". Посмотрите, что будет. Направо - очередь, состоящая из разъяренных вкладчиков, желающих вернуть свои деньги немедленно. Налево - уже лежат на асфальте вкладчицы и голосят что есть мочи. А над их телами - уже митинг. И никто руки не подаст. Все орут. Ну, так же было летом с Альфа-банком и Содбизнесбанком.

P.S. Подводя "ипотечные" итоги года, мы не могли не обратиться к экспертам в области ипотечного кредитования. Как уверяет Директор Центра Ипотечного кредитования Банка "Первое ОВК" (Группа РОСБАНК) Янис Канестри основными тенденциями развития ипотеки в 2004 году можно считать увеличение числа кредиторов, а также "несколько поверхностное отношение некоторых кредитных организаций (в частности, Сбербанка РФ) к отслеживанию целевого использования и к обеспечению кредитов.

По мнению Яниса Альдовича, ценовая ситуация в этом году вынудила инвестиционно-строительные компании (и прочих правообладателей) развернутся лицом к банкам и обеспечить условия для кредитования приобретателей объектов первичного рынка.

Вполне оптимистично оценивают развитие ипотеки и в Банке DeltaCredit, которого по праву можно назвать одним из главных ипотечных ньюсмейкеров уходящего года. Как рассказала нам управляющий директор по банковским операциям DeltaCredit Лора Файнзилберг, в настоящий момент происходит стремительный рост ипотечного кредитования в России. Происходит это, прежде всего, за счет фундаментальных факторов: улучшения макроэкономической ситуации в России и уменьшения страховых рисков.

Если учитывать внутриэкономические факторы, то это рост объемов строительства, повышение платежеспособного спроса населения, а также необходимость освоения новых сегментов финансового рынка. Кроме этого на развитие ипотечного рынка существенное влияние окажет поддержка со стороны федерального правительства, которое придает важное значение данному вопросу в своих планах экономического развития России, убеждена Лора Файнзилберг.

Каковы главные недостатки формирующейся в России системы ипотечного кредитования?

Риски, связанные с отсутствием развитой инфраструктуры российского ипотечного рынка, недоработки в области законодательной базы, недостаточная прозрачность первичного рынка жилья, отсутствие долгосрочных ресурсов у банков.

Как будет развиваться система в 2005 году? Ваш прогноз.

Ожидается, что в этом году объемы выданных ипотечных кредитов составят 170-200% от прошлогодних объемов. Ожидается, что тенденции дальнейшего развития российского рынка ипотечного кредитования не будут ниже этих показателей.